Битва за Мінський масив: Забудовниця Молчанова та спірний проєкт на 32 гектарах
Нещодавно Касаційний адмінсуд повернув на розгляд суду першої інстанції відповідний позов юриста Олександра Кучерявого, який з 2021 року намагався оскаржити цей документ. Цього разу служителі Феміди дослухалися до його аргументів стосовно того, що міська влада порушила низку процедур при розробці та затвердженні даного ДПТ – зокрема, йдеться про те, що керівництво Києва “не почуло” громаду, яка виступає проти “втілення у життя” цього детального плану, проігнорувало чинний Генплан столиці, пославшивсь замість цього на документи, які не є містобудівними, тощо. Разом з тим, ТОВ “Датоліт”, яке збирається в рамках цього ДПТ звести низку багатоповерхівок на майже 32 га землі колишнього агрокомбінату “Пуща-Водиця”, планомірно продовжує готуватися до реалізації свого проєкту. На початку літа вказана компанія, яка входить до орбіти одіозної забудовниці Владислави Молчанової (на колажі ліворуч), в судовому порядку добилася того, щоб землекористувач здійснив заходи щодо зміни цільового призначення відповідних ділянок.
Як стало відомо КВ, ще 1 серпня 2024 року Касаційний адміністративний суд повернув на розгляд суду першої інстанції справу №640/25171/21 про скасування рішення Київради №1455/1496 від 10 червня 2021 року, яким було затверджено ДПТ Мінського масиву.
Таким чином служителі Феміди задовольнили відповідну касаційну скаргу позивача по цій справі столичного юриста Олександра Кучерявого (позов було подано у вересні 2021-го), який програв дві судові інстанції – 30 червня 2022 року Окружний адмінсуд Києва (ОАСК, нині ліквідований) відмовив йому в задоволенні позовних вимог, а потім, 26 жовтня 2022 року, це рішення залишив у силі і Шостий апеляційний адмінсуд.
На своїй сторінці у Facebook Олександр Кучерявий повідомив, що причиною для повернення справи на новий розгляд стали, зокрема, “грубі процесуальні порушення в частині розробки цього ДПТ”, на які не звернули увагу судді перших двох інстанцій. Наприклад, йдеться про ігнорування застережень і думки громади під час громадських слухань по вказаному документу, на які не звернули належної уваги депутати Київради при розгляді даного питання. Мовляв, мешканці Мінського масиву не погоджувалися із затвердженням цього ДПТ. Також юрист вказав на те, що Київрада (відповідач) і Департамент містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації (КМДА, третя особа на стороні відповідача), маніпулюючи правовими нормами, при затвердженні даного ДПТ повністю проігнорувати положення Генерального плану Києва.
Йдеться, серед іншого, про те, що, ДПТ Мінського масиву не відповідає Генплану, а замість цього в ньому містяться посилання на інші документи – Стратегію розвитку міста Києва до 2025 року і Програму створення (оновлення) містобудівної документації у Києві. На переконання Олександра Кучерявого, ці документи є проміжними і спрямованими на розробку нового Генплану, але не є містобудівними документами, рівнозначними Генплану. І Касаційний адмінсуд погодився, що посилання столичної влади на ці документи не є аргументом “на користь даного ДПТ”.
Скріншот постанови касаційного суду від 1 серпня 2024-го
“Рекомендую Київраді при новому судовому розгляді даної справи визнати свої помилкові твердження, свою помилку при затвердженні незаконного ДПТ Мінського масиву і стати на сторону громади, а міській владі повернутися до розробки зваженого і законного нового Генерального плану Києва, який відповідатиме інтересам киян, а не виключно інтересам забудовників!” – підкреслив Олександр Кучерявий.
Інші доводи юриста
Нагадаємо, у початковому позові Олександра Кучерявого вказувалося на низку порушень, які були допущені столичною владою при підготовці та затвердженні вказаного ДПТ. Зокрема, юрист висловив переконання, що цей детальний план суперечить Генеральному плану Києва, адже проєктними рішеннями ДПТ передбачена зміна функціонального призначення окремих земельних ділянок. Річ у тому, що земля сільськогосподарського призначення (як це зазначено в Генплані), має стати територією багатоповерхової житлової забудови (це передбачено ДПТ). У цьому випадку, як вважає юрист, не має підстав вважати, що ДПТ уточнює Генплан, як цього вимагає законодавство України.
Також Олександр Кучерявий у своєму позові вказав на те, що облаштування буферного парку “Берізка-Шевченко”, яке було передбачено даним ДПТ, також є грубим порушенням, адже українське законодавство забороняє зміну територій, на яких розташовані ліси, сквери та парки. Очевидно, мова йде про те, що не можна просто так взяти території КП “Святошинське лісопаркове господарство” і зробити з них парк.
Крім того, юрист зазначив, що при розробці цього ДПТ міська влада не мала підстав використовувати положення проєкту Генерального плану Києва до 2025 року – документу, який не затверджено. В ДПТ Мінського масиву дійсно є посилання на вказаний проєкт. Також Олександр Кучерявий вказав на те, що столична громада жодного разу не схвалила проєкт даного ДПТ ні на одному з громадських слухань та зборів з цього питання.
Не менш важливим, на думку позивача, є і той факт, що затвердження цього ДПТ суперечить державним інтересам. Мова йде про те, що Фонд державного майна України (ФДМУ) ще до прийняття цього рішення, 13 травня 2021 року, своїм листом попрохав міського голову Києва Віталія Кличка не розглядати цей детальний план, адже в результаті його затвердження може понести збитки агрокомбінат “Пуща-Водиця” – це держпідприємство має у користуванні земельні ділянки, які увійшли в цей ДПТ.
Передісторія
29 листопада 2011 року між державним підприємством (ДП) “Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат (НД ВА) “Пуща-Водиця” і ТОВ “Датоліт” було укладено інвестиційний договір №2911-1-ід/11 на житлову забудову території в Оболонському районі Києва з об’єктами соціально-побутового призначення та інженерно-транспортною інфраструктурою (5 березня 2013 року цей договір було переукладено в новій редакції. – КВ).
Згідно з цією угодою, вказане ТОВ отримало можливість забудовувати землю площею 31,7 га (дві ділянки: площею 29,7 га з кадастровим номером 8000000000:78:137:0010 та площею 2 га з кадастровим номером 8000000000:78:137:0005) на півночі Мінського масиву, яка знаходиться в постійному користуванні зазначеного держпідприємства. Орієнтовна площа забудови, тобто житла та різних інших будівель та споруд, мала скласти 37,5 тис. кв.м. В обмін на можливість освоювати цю землю ТОВ “Датоліт” пообіцяло передати ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” 5% житлових площ в побудованих на цій території будинках, або еквівалентні за вартістю відсотки житлових та нежитлових площ у інших об’єктах компанії, або ж еквівалентну суму грошових коштів.
ТОВ “Датоліт” почало підготовку до освоєння цієї землі не відразу. Лише в 2019 році компанія проінвестувала кошти у розробку Департаментом містобудування і архітектури КМДА згаданого вище ДПТ Мінського масиву. Наприкінці того ж року вказаний департамент розпочав “розгляд цього документу та врахування пропозицій громадськості до нього”.
Через півтора року, 12 березня 2021 року, перший заступник голови КМДА Микола Поворозник спільно з Департаментом містобудування і архітектури КМДА зареєстрували в Київраді проєкт рішення №08/231-935/ПР про затвердження цього ДПТ. У документі вказувалося, що прийняття цього рішення пов’язане з необхідністю ефективного використання вказаної території, розв’язанням проблеми транспортного обслуговування на ній, формування на цій території нових житлових та громадських комплексів, а також з необхідністю створення на Мінському масиві розвиненої соціальної інфраструктури.
Протягом першого півріччя 2021 року згаданий проєкт рішення декілька разів виносився на розгляд депутатів Київради, проте народні обранці не поспішали його затверджувати – у тому числі через протести громадськості, яка виступала й виступає проти тотальної забудови північної частини Мінського масиву. Врешті-решт, 10 червня 2021 року вищезгаданим рішенням №1455/1496 цей ДПТ зі скандалом було затверджено столичною міськрадою.
Для того, щоб це стало можливим, дуже постаралися депутати від фракції “УДАР”. Вони активно закликали колег до компромісу та пропонували до ДПТ багато правок, які стосувались збільшення кількості на відповідній території машиномісць та потужностей дитсадків та шкіл. Опоненти зауважували, що це не має значення, бо забудовник буде зосереджений саме на створенні великого об’єму нового житла, а соціальна та транспортна інфраструктура традиційно будується за кошти міського бюджету, що дуже проблематично. В результаті, як водиться, перемогла та більшість депутатського корпусу, яка традиційно лобіює інтереси забудовників.
Згаданий ДПТ охопив територію загальною площею 94,45 га. Як повідомляється в документі, більшу частину цієї території становлять лісові квартали КП “Святошинське лісопаркове господарство”, ділянки непрацюючого тепличного господарства ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” (земля сільськогосподарського призначення. – КВ) тощо. При цьому, в підсумку вказаним ДПТ було передбачено збільшення площі житлової забудови впродовж найближчих семи років більш ніж у 200 разів – з 0,11 га до 24,8 га. Йшлося саме про заплановану забудову земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:137:0010, яку ТОВ “Датоліт” має право освоювати на підставі вищезгаданого інвестдоговору з ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”.
У документі уточнюється, що на цій землі планується будівництво 19 багатоквартирних багатоповерхових житлових будинків поверховістю вище 16 поверхів та загальною площею 366,2 тис. кв.м. (6,3 тис. квартир). Внаслідок цього, кількість населення на даній території має збільшитися з “нуля” до 11,4 тис. осіб. По факту в цій місцевості поки що розташований лише один недобудований приватний будинок, у якому ніхто не проживає.
Зазначимо, що у запропонованій Київраді редакції ДПТ повідомлялося, що для усіх мешканців нового житлового масиву детальним планом території також передбачено створення 2940 місць для зберігання транспорту в багатоповерхових надземних і напівзаглиблених паркінгах. Частину цих місць – 1190 машиномісць – було заплановано створити в межах нових житлових кварталів, а іншу частину – на території існуючих гаражних боксів, які експлуатує гаражно-будівельний кооператив (ГБК) “Мінський” (на ділянці площею 2 га, яку було передано під забудову ТОВ “Датоліт”. – КВ). При цьому, в початковій редакції ДПТ повідомлялось, що 540 місць планується передати вказаному кооперативу в якості компенсації за “ліквідовані бокси”.
Такі вихідні дані ДПТ стали причиною суперечок серед депутатів Київради, які вказували на недостатню кількість машиномісць та на порушення інтересів власників гаражів у ГБК “Мінський”. У зв’язку з цим, у рішення про затвердження цього детального плану, на вимогу членів фракції “УДАР”, були внесені норми про те, що при видачі дозволів, спрямованих на реалізацію даного ДПТ, повинно бути враховано, що частина ділянки, де розташовані гаражні бокси ГБК “Мінський”, має бути передана в користування згаданого кооперативу, а майнові права власників цих гаражних боксів “мають бути дотримані”.
Крім того, за ініціативою депутатів-”ударівців” у рішенні було прописано, що при видачі тих же дозволів має враховуватися норма, за якою забудовники мають створити на цій території більше машиномісць – 3160 місць для постійного зберігання транспорту і 900 місць для тимчасового зберігання автомобілів.
У початковій редакції ДПТ було вказано, що потреба мешканців нового житлового масиву в закладах дошкільної освіти повинна бути забезпечена шляхом будівництва окремо розташованого дитячого садку на 240 місць та двох вбудовано-прибудованих закладів на 80 та 100 місць. Тобто, усього мова йшла про 420 місць. Також у документі було вказано, що на цій території планується будівництво комплексу об’єднаних закладів загальної середньої освіти з закладом професійної освіти, розрахованого на 1500 учнів. Втім, при розгляді цього питання в сесійній залі було погоджено, що при видачі подальших дозволів має враховуватися норма стосовно того, що кількість місць у дитячих садках має складати 600 дітей, а в згаданому закладі загальної середньої освіти – 1800 учнів.
В запропонованій для розгляду редакції ДПТ повідомлялося, що будівництво нових лікарень на цій території не планується, а потреби мешканців у закладах охорони здоров’я мають бути забезпечені за рахунок тих установ, які наразі функціонують на Мінському масиві. Цю норму депутати столичної міськради вирішили не змінювати.
Особливий акцент у ДПТ було зроблено на розвитку рекреаційних територій. У документі вказувалося, що в рамках його реалізації заплановано створення буферного парку “Берізка-Шевченко”, який має розташовуватися в межах земельної ділянки площею 31,67 га (лісовий квартал №114, за який відповідає КП “Святошинське лісопаркове господарство”). При цьому в ДПТ повідомлялось, що розміри цього парку будуть “перевищувати нормативні вимоги у 3 рази”.
Подальший розвиток подій
Невдовзі після затвердження вказаного ДПТ, у жовтні 2021 року, ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ “Датоліт” про визнання недійсним інвестиційного договору №2911-1-ід/11 від 28 листопада 2011 року, а також його редакції від 5 березня 2013 року (справа №910/16929/21).
Свої вимоги у держпідприємстві пояснили, зокрема, тим, що ця угода не була погоджена з Кабінетом Міністрів України, як того вимагає законодавство. Також у ДП зазначили, що умовами даного договору “передбачалось відчуження об`єкту будівництва на користь ТОВ “Датоліт” та, відповідно, відчуження земельної ділянки державної власності, чим спричиняються збитки державі”. Крім того, у “НД ВА “Пуща-Водиця” вказали на те, що раніше не могли подати цей позов – через “відсутність фактичного контролю за господарського діяльністю підприємства та відсутністю його реального управління”. Тобто, вочевидь, йшлося про те, що “нове” керівництво агрокомбігату вирішило боротися з результатами діяльності “старого”.
У ТОВ “Датоліт” заперечили проти задоволення позову, вказавши, що “спірний договір не є договором про спільну діяльність, а є договором змішаної інвестиційно-підрядної форми, тому не потребував погодження Кабміном”. При цьому, в компанії наголосили, що ця угода була попередньо погоджена з Міністерством аграрної політики та продовольства, яке на той час було уповноваженим органом управління агрокомбінату. Також представники ТОВ “Датоліт” повідомили суду, що між сторонами не укладалось жодних угод, які б могли призвести до відчуження нерухомого майна.
Разом з тим, компанія подала зустрічну позовну заяву до ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”, згідно з якою висунула вимоги стосовно того, щоб підприємство виконало передбачені договором зобов’язання звернутися до Головного управління Держгеокадастру у Києві із заявою щодо зміни цільового призначення згаданих земельних ділянок – щоб вони були “перетворені” на “землі житлової та громадської забудови, для здійснення комплексного будівництва житлової та громадської забудови з об`єктами побутового призначення, інженерної та транспортної інфраструктури і створенням озеленених територій загального користування”. У агрокомбінаті з такими вимогами не погодилися – у тому числі через те, що, мовляв, компанія не довела, що саме ДП має направляти такі звернення і що вона не може це зробити самостійно.
Лише 4 липня 2024 року Господарський суд Києва виніс рішення по цій справі, відмовивши держпідприємству в задоволенні його позову та задовольнивши зустрічні позовні вимоги ТОВ “Датоліт”. Надалі ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” і Кабмін, який у цій справі виступає третьою особою на стороні агрокомбінату, подали апеляційні скарги на вказаний судовий вердикт, але наразі Північний апеляційний господарський суд ще не прийняв їх до розгляду і не відкрив відповідне провадження.
Поки тривав зазначений судовий спір, 13 січня 2022 року, Департамент містобудування та архітектури КМДА наказом №45 видав ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування будівництва житлового комплексу з об’єктами соціального (дошкільні навчальні заклади, комплекс об’єднаних закладів загальної середньої освіти), побутового, торговельного призначення та гаражами на вул. Вишгородській, 150 в Оболонському районі Києва. Цим документом міська влада дала старт реалізації згаданого ДПТ та майбутній забудові даної місцевості. Наразі повна версія вказаних МУО відсутня у відкритому доступі, проте, більшість вихідних даних майбутніх об’єктів будівництва, передбачених згаданим документом, зафіксовані в інших публічних джерелах.
Так, в МУО повідомлялося, що забудові підлягають дві земельні ділянки, які знаходяться в постійному користуванні ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” та які ТОВ “Датоліт” має право забудовувати на підставі вищезгаданого інвестдоговору – площею 29,7 га і 2 га відповідно. Згідно з документом, на першій ділянці планується будівництво житла та соціальної інфраструктури (школа, дитсадки тощо), а на другій, де знаходяться гаражні бокси ГБК “Мінський” – багатоповерхові гаражі. Згідно з МУО, максимальна висота будівель та споруд, які можуть бути побудовані на цій землі, не має перевищувати 73,5 метрів (близько 25-26 поверхів. – КВ). При цьому, не дивлячись на вимоги рішення про затвердження ДПТ, в МУО було передбачено, що кількість місць в дитсадках на цій території має скласти 420 місць, у школі – 1500 місць, а кількість місць для зберігання транспорту має дорівнювати 3270.
Головні герої
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Датоліт” було зареєстроване в серпні 2010 року. Керівником цієї компанії наразі вказано Наталію Угрин, засновниками – кіпрські компанії “B.T.P. First Commercial Limited” і “Sparenton Limited”, а також ЗАТ “БТ Інвест” (Литва). Кінцевим бенефіціаром ТОВ “Датоліт” офіційно значиться Юлія Харченко.
Система Youcontrol відносить ТОВ “Датоліт” до групи компаній BT INVEST. Головний напрямок діяльності цієї групи, яка об’єднує близько сотні українських підприємств – управління девелоперськими та роздрібними проектами. В Україні BT INVEST керує мережею роздрібних магазинів Novus, компанією Best Imports, яка імпортує продукцію для вищезгаданої мережі, а також девелоперською компанією Stolitsa Group. Ключовими особами даної групи є громадяни Литви Раймондас Туменас, Марина Познякова та Агне Рузгіене.
Зазначимо, співзасновницею девелоперської компанії “Stolitsa Group” також є Владислава Молчанова. Раніше різноманітні джерела називали її ключовим фінансовим донором столичного офісу партії ВО “Батьківщина”.
Як неодноразово повідомляла КВ, “Stolitsa Group” є одним із найбільших активних забудовників Києва. Компанії із орбіти цієї групи мають у своєму розпорядженні сотні гектарів землі, і реалізація ними будівельних проєктів нерідко супроводжується скандалами. Значна частина об’єктів “Stolitsa Group” будувалися та будуються на столичному Виноградарі – саме на підставі інвестдоговорів, укладених з ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”. Зокрема, таким чином у цій місцевості зводяться житлові комплекси “Варшавський”, “Варшавський-2”, “Варшавський-3” і “Варшавський плюс”.
Правоохоронці, різні державні структури та столична громадськість мають чимало претензій до вказаних проєктів. Наприклад, у Нацполіції повідомляли про можливе незаконне відчуження вказаних ділянок, а також на те, що земля, яку отримали під забудову компанії групи “Stolitsa Group”, коштує значно дорожче, ніж та кількість квартир, які ці суб’єкти господарювання “пообіцяли” агрокомбінату в якості оплати за інвестугодами. У результаті цього, схоже, держпідприємству могли бути нанесені збитки – навіть попередньо йшлося про спробу його доведення до банкрутства. Наразі тривають численні судові спори щодо оскарження таких договорів, адже вони, серед іншого, ймовірно, були підписані з порушеннями законодавства – наприклад, без погодження з Кабміном.
ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” у своїй нинішній організаційно-правовій формі було створено в травні 2002 року, хоча де-факто це підприємство існує ще з 40-х років ХХ століття. Наразі вказаним ДП керує Раміз Керімов. До його призначення, впродовж 2011-2023 років, ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” по черзі керували Лариса Усаченко, Олександр Мазурко, Віктор Кириченко, Віталій Кадигров, Володимир Хлопан, Юрій Курінний, Анатолій Шинкаренко та Юрій Іонанов (з лютого 2021-го по квітень 2023-го).
Нагадаємо, останній є шкільним другом мера Києва Віталія Кличка, про що Юрій Іонанов розповідав ще у 2005 році. Також Іонанов з серпня 2003 року до вересня 2005 року значився керівником благодійної організації “Благодійний фонд “Фонд Кличків”.
До лютого 2020 року ДП “НДВА “Пуща-Водиця” знаходилось у підпорядкуванні Міністерства сільського господарства та продовольства України (з 2011 року – Міністерство аграрної політики і продовольства України), після чого перейшло в управління ФДМУ. Фондом держмайна України з 21 листопада 2023 року керує Віталій Коваль. Його попередниками на цій посаді були нинішній Міністр оборони України Рустем Умєров (з вересня 2022-го по вересень 2023-го), Ольга Батова (з лютого по вересень 2022-го) та Дмитро Сенниченко (з вересня 2019-го по лютий 2022-го).
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов (на колажі праворуч). Діяльність цього структурного підрозділу столичної мерії з 2 квітня 2021 року контролює заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Петро Оленич.
