Скандальна забудовниця Молчанова повертається: Київрада вирішує долю забудови на Осокорках
Як стало відомо КВ, 26 листопада 2024 року Касаційний господарський суд відправив на новий розгляд до Господарського суду Києва справу №910/2902/18, в рамках якої ТОВ “Контактбудсервіс” (ексорендар 176 га землі на Осокорках) добивається поновлення договору оренди однієї з п’яти відповідних земельних ділянок – загальною площею 21,8 га. Столична міськрада раніше програла перші дві інстанції, але подала касаційну скаргу і така скарга була частково задоволена.
Ділянка на місцевості (скріншот карти порталу “ЛУН”)
При цьому, ще 21 листопада 2024 року (до прийняття вказаного рішення служителів Феміди) керівництво КМДА і Київради збиралась поновити “Контактбудсервісу” всі розірвані в 2019 році договори оренди. Втім, депутати вирішили перенести розгляд проєкту рішення №08/231-2146/ПР від 21 серпня 2020 року (щодо поновлення зазначених договорів оренди) на наступне пленарне засідання. Суб’єктами подання цього документу виступили заступник голови Київської міськдержадміністрації (КМДА) Вячеслав Непоп і Департамент земельних ресурсів КМДА. Формально причиною для перенесення стало порушення процедури розгляду даного питання, на чому наголосила депутатка міськради Євгенія Кулеба (фракція “Слуга народу”).
Порушення процедури попередньо підтвердив навіть голова комісії Київради з питань регламенту, депутатської етики та запобігання корупції Леонід Ємець (фракція “Європейська солідарність”). Він зазначив, що, ймовірно, перед винесенням до сесійної зали цей проєкт рішення було внесено на розгляд комісії з питань містобудування, архітектури та земельних відносин не тією особою, яка має на це право. У ЗМІ є інформація, що це було зроблено представником інвесторів банку “Аркада”. Відповідно, Ємець запропонував, щоб спочатку свій висновок по цій події надала його комісія, а вже потім повернутися до розгляду цього питання. При цьому, депутат повідомив, що у випадку його затвердження Київрадою без з’ясування цих обставин надалі даний документ може бути скасовано (вочевидь, йдеться про скасування в судовому порядку. – КВ).
У свою чергу, депутатка Вікторія Пташник (фракція “Європейська солідарність”) вказала на те, що, згідно з матеріалами проєкту рішення, ТОВ “Контактбудсервіс” має перед бюджетом Києва заборгованість зі сплати орендної плати у розмірі майже 140 млн гривень, а тому, на її думку, розглядати цей документ без пояснень з боку вищого керівництва Києва не можна.
Крім того, окремі народні обранці пропонували перед розглядом цього проєкту рішення вислухати представників ГО “Екопарк Осокорки” – організації, яка бореться за створення на цій території ландшафтного природного парку. Але пропозиція щодо надання їм слова не набрала необхідної кількості депутатських голосів.
Столична громадськість сприйняла ці події навколо поновлення договорів оренди по цій землі з обмеженим оптимізмом. У ГО “Екопарк Осокорки” подякували тим депутатам, які не дозволили своїм колегам 21.11.2024 затвердити вказаний проєкт рішення. При цьому, активісти звернули увагу на те, що скандальний проєкт рішення все ж може бути винесений на пленарне засідання Київради 5 грудня. Також їх обурило, що судове засідання у Касаційному госпсуді проігнорували юристи Департаменту земельних ресурсів КМДА і Київради, яка є відповідачем у відповідній судовій справі.
“Ви діяли в інтересах міста, відстоюючи право киян на збереження зеленої зони. Ви не піддалися тиску та поставили закон і добробут громади вище за інтереси забудовника, який роками нехтував своїми зобов’язаннями перед містом. Громада бачить вашу позицію та дякує вам за підтримку! Екопарк Осокорки – це не просто зелена зона, це наш спільний дім, який ми будемо захищати разом”, – зазначила громадська організація у своїй заяві в Facebook.
Передісторія
Банк “Аркада”, який у 90-х роках вийшов зі структури комунального забудовника “Київміськбуду”, протягом перших півтора десятків років після здобуття Україною незалежності був одним із провідних гравців на ринку будівництва житлової нерухомості в столиці. Так, ця установа встигла побудувати більш ніж півтисячі будинків на 80 тис. квартир (здебільшого в Києві, але були проєкти і в інших містах). Серед найбільш відомих столичних “продуктів “Аркади” – житлові комплекси “Дім на Шулявці”, “Гранд”, Молодіжний квартал”, “Касіопея” тощо.
Довгий час цей банк користувався довірою клієнтів, у тому числі завдяки “демократичним цінам на житло” – не в останню чергу це було повязано з тим, що “Аркада” будувала панельні будинки із недорогих матеріалів. Через все це значну частину квартир інвестори “розбирали” ще на етапі риття котлованів майбутніх будинків. Втім, вже на рубежі 2019-2020 років “будівельний монстр” не зміг втримати реноме надійного забудовника. Але перед своєю “загибеллю” банк встиг “набрати” землі під подальшу забудову та роздати інвесторам обіцянки щодо зведення нових багатоповерхівок.
Одним із анонсованих проєктів став вищезгаданий ЖК “Патріотика на озерах” – біля озера Небреж. Саме для його реалізації 14 липня 2005 року Київрада рішенням №774/3349 погодила передачу ТОВ “Контактбудсервіс” 5 вищезазначених земельних ділянок у 1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайонах Осокорків загальною площею 176 га в оренду на 15 років.
Надалі, 27 листопада 2009 року, столична міськрада рішенням №695/2764 затвердила Детальний план території (ДПТ) жилмасиву Осокорки. Замовником розробки цього ДПТ офіційно виступило вищезгадане ТОВ “Контактбудсервіс”. Головною причиною для затвердження цього ДПТ стала необхідність легалізації майбутнього будівництва ЖК “Патріотика на озерах”. Справа в тому, що “Аркада” мала намір забудувати заливні луки на 176 га орендованої комунальної землі, задля чого необхідно було здійснити намив грунту. Тому в ДПТ, серед іншого, було передбачено можливість здійснювати такі заходи. Фактично цей документ був по-своєму “епохальним” – саме навколо нього та його “постулатів” будуть тривати майбутні дискусії щодо законності “Патріотики на озерах” зокрема та подальшої долі жилмасиву Осокорки взагалі.
Протягом наступних чотирьох років, з 2014-го по 2018-й, компанії “Аркади” збирали документацію, необхідну для будівництва – містобудівні умови та обмеження (МУО) від Департаменту містобудування та архітектури КМДА, дозволи на проведення будівельних робіт від Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) тощо. Тоді ж, зокрема, офіційно стало відомо, що у складі ЖК “Патріотика на озерах” планується звести 43 будинки з максимальною поверховістю до 27 поверхів.
У цей же період проти будівництва вказаного комплексу почала активно виступати громада Осокорків. Місцеві мешканці зверталися до міської влади з вимогами щодо створення на землі, орендованій “Контактбудсервісом”, ландшафтного природного парку, або як його називають “Екопарку “Осокорки” (усього до його складу повинна була увійти територія площею майже шість сотень гектарів – і зазначені 176 га і сусідні ділянки). У міськраді тоді попередньо підтримали відповідну петицію громадських активістів – депутати створили робочу групу, яка мала опрацювати це питання.
Втім, надалі міська влада зробила все, аби процес створення цього природоохоронного об’єкта було нівельовано: дане питання десятки разів обговорювалося в стінах Київради та КМДА, чиновники міськдержадміністрації публічно погоджувалися з тим, що цей екопарк потрібен, але вказували на те, що вони нічого не можуть зробити, адже забудовники, мовляв, мають всі необхідні документи для реалізації своїх планів.
У зв’язку з цим активісти з ГО “Екопарк “Осокорки” обрали інший шлях боротьби – через суди. Так, у березні 2018 року вони звернулися до Окружного адміністративного суду Києва (ОАСК) з позовом про скасування одного з дозволів на проведення будівельних робіт – документу, який стосується забудови найбільшої з ділянок, орендованої ТОВ “Контактбудсервіс” площею 90,6 га. Свої вимоги активісти обгрунтовували у тому числі тим, що вказана ділянка знаходиться в зоні охоронюваного природного ландшафту, де не дозволяється будь-яке будівництво. Проте, громадській організації так і не вдалося добитися свого – у задоволенні вимог їм було відмовлено.
У цей же період запланованим будівництвом ЖК “Патріотика на озерах” зацікавилися правоохоронні органи. Так, 2 листопада 2018 року Головне управління СБУ у Києві та Київській області відкрило кримінальне провадження за ст. 236 КК України – порушення правил екологічної безпеки, порушення порядку проведення екологічної експертизи, правил екологічної безпеки під час проектування та інших робіт, якщо це спричинило загибель людей, екологічне забруднення значних територій чи інші тяжкі наслідки.
Тоді правоохоронці, серед іншого, встановили, що ДПТ Осокорків, на базі якого було підготовлено будівельну документацію ЖК “Патріотика на озерах”, був розроблений на основі проєкту Генплану-2025, який не було затверджено Київрадою. Також, СБУ стало відомо, що проєкт цього ДПТ перед затвердженням міськими депутатами не пройшов обов’язкову процедуру громадських слухань.
До цих скандалів також додалося те, що будівництво ЖК “Патріотика на озерах”, фактично було заморожено ще на етапі підготовчих робіт – про причини цього мова йтиме нижче. Так, банк навіть не збудував жодну “коробку” в рамках цього комплексу – на відміну від житлового масиву “Патріотика”, який цей же забудовник зводив неподалік і в рамках якого було введено в експлуатацію два десятка будинків. Щоб “заспокоїти” громадськість, незадоволену усім цими проблемами, столична влада здійснила крок, який мав стабілізувати конфлікт. Проте насправді він суттєво не вплинув на дану ситуацію.
Так, 31 січня 2019 року Київрада рішенням №3/6659 розірвала укладені з “Контактбудсервісом” договори оренди ділянок на Осокорках. Відповідну ініціативу запропонував міський голова Києва Віталій Кличко, який в пояснювальній записці до проєкту рішення зазначив, що компанія має борги перед міським бюджетом з оплати орендної плати у розмірі більше 73 млн гривень, і до того ж – не забудувала вказану землю у певний термін (в документі не зазначалося, у який, але “стандартним” є термін 3 роки, – КВ).
На той час “Аркада” вже почала “вмирати з середини”. ЗМІ повідомляли, що посадові особи банку почали виводили кошти інвесторів із фондів фінансування будівництва. Тому, наприклад, друга черга ЖМ “Патріотика” вже будувалася за рахунок коштів, отриманих від інвесторів іншого комплексу, забудовником якого виступала “Аркада” – ЖК “Еврика” (вул. Академіка Глушкова, 6, Голосіївський район). Тобто, мова йшла про типову “фінансову піраміду” на зразок відомої афери з “будинками Войцеховського”.
Крім того, банк з різних причин почав втрачати капітал, через що у вересні 2020 року НБУ відкликав його ліцензію, а Фонд гарантування вкладів фізосіб запустив ліквідацію цієї установи.
Наслідком усього цього стало те, що близько 13 тисяч інвесторів фактично втратили надію отримати вже профінансоване ними житло – деяким людям доводиться і досі витрачати кошти на погашення кредитів, які вони взяли на купівлю квартир у комплексах “Аркади”.
Не дивлячись на це, у серпні 2020 року було зареєстровано вищезгаданий проєкт рішення щодо поновлення “Контактбудсервісу” договорів оренди землі. Ним, зокрема, було передбачено, що заборгованість зі сплати оредної плати повинна бути сплачена “Контактбудсервісом” протягом 18 місяців з моменту укладення угод про поновлення цих договорів. Також було запропоновано покласти на вказану ТОВку зобов’язання щодо створення на цих ділянках рекреаційної зони із загальним доступом киян до неї, збереження водного дзеркала озера Небреж, облаштування пляжу біля нього тощо. Паралельно компанія ініціювали судові спори щодо поновлення орендних договорів, які поки що не принесли успіхів жодній зі сторін.
Вже через півроку за завершення робіт у трьох житлових комплексів “Аркади” – “Еврики”, “Патріотики” і “Патріотики на озерах” – взявся забудовник “Stolitsa Group”. Так, у квітні 2021 року було укладено “Меморандум про вирішення соціальних питань добудови та передачі квартир інвесторам у вказаних ЖК. Його підписантами стали аж 12 сторін: Міністерство внутрішніх справ, Міністерство розвитку громад та територій, СБУ, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, Київська міськдержадміністрація (КМДА), ТОВ “Столиця груп”, представники інвесторів тощо.
Вказаний документ описував права та обов’язки представників влади, нових забудовників, інвесторів тощо. Насправді суть його проста. Вона зводилася до того, що ТОВ “Столиця Груп” має добудувати будинки в ЖК “Еврика” та ЖК “Патріотика” і передати квартири в них постраждалим інвесторам. Але головне в наступному. Згідно меморандуму, одним із джерел фінансування цих робіт, поряд з державним кредитуванням та коштами з рахунків структур “Аркади”, має стати освоєння новим забудовником 176 га землі, які орендовані ТОВ “Контактбудсервіс” – тобто, за рахунок будівництва ЖК “Патріотика на озерах”, у якому квартири встигли купити лише декілька сотень сімей.
До речі, в документі відразу було зазначено, що “Патріотика на озерах” може змінити назву. Врешті так і сталося: влітку 2021 року стало відомо, що “Stolitsa Group” має намір побудувати на його місці ЖК “H20”. При цьому, за повідомленнями ЗМІ, кількість будинків у “новому-старому” комплексі може зрости у порівнянні з “Патріотикою на озерах” – з 43 до 48. До слова, за даними відкритих джерел, коки що у даному ЖК будуються лише 2 будинки.
У свою чергу, відповідно до меморандуму, міська влада в особі КМДА взяла на себе обов’язок щодо фінансування будівництва об’єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури під цей ЖК. Крім того, згідно з цим документом, міськдержадміністрація має розглянути питання щодо встановлення мінімальної орендної плати за ділянки під ЖК “Патріотика” та ЖК “Патріотика на озерах” (ЖК “H20”) до повного завершення будівництва, вжити заходів щодо продовження оренди ділянок загальною площею 176 га, а також, серед іншого, опрацювати питання створення екопарку на прилеглих до ЖК “Патріотика на озерах” територіях за рахунок міського бюджету.
Ситуація навколо вказаного меморандуму в Києві викликала переважно негативний ефект – в першу чергу серед екоактивістів. Так, в ГО “Екопарк “Осокорки” після підписання цього документу продовжили протестувати проти будівництва жилих багатоповерхівок на Осокорках – у тому числі через те, що заради них доведеться частково засипати озеро Небреж. При цьому, активісти прямо звинувачували міську владу в тому, що вона віддала під забудову настільки масштабну територію через бажання отримувати “відкати”.
ЖК “H2O” станом на початок 2024 року (фото з відкритих джерел)
Крім того, претензії до “нових” забудовників мали й інвестори “колишнього” ЖК “Патріотика на озерах”. Так, восени 2023 року покупці майнових прав у цьому компексі заявляли про те, що вони незадоволені вимогою “Stolitsa Group” додатково оплачувати квадратні метри за вже придбані квартири. За їх словами, з цим вони зіткнулися після того, коли було змінено проєкт даного ЖК та коли цей комплекс отримав нову назву – “Н2О”. Про яку саме зміну проєкта йдеться, у зверненні не уточнювалося. Крім того, інвестори були незадоволені темпами будівництва даного ЖК – йшлося про те, що за два з половиною роки після підписання вищезгаданого меморандуму в експлуатацію не було введено жодного будинку. У зв’язку з цим покупці “майбутніх” квартир, серед іншого, зверталися до правоохоронних органів.
Чиї інтереси
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Контактбудсервіс” було зареєстроване у червні 2004 року. Його керівником є Едуард Кириленко, засновником – ТОВ “Інвест Сістем Груп”, кінцевим бенефіціаром – киянка Юлія Харченко. Як повідомляла КВ, остання входить до оточення Влади Молчанової – співвласниці все тієї ж “Stolitsa Group” і мережі магазинів Novus. Нагадаємо, раніше Молчанову називали ключовим фінансовим донором столичного офісу партії ВО “Батьківщина”.
Як неодноразово повідомляла КВ, “Stolitsa Group” є одним із найбільших активних забудовників Києва. Компанії із орбіти цієї групи мають у своєму розпорядженні сотні гектарів землі, і реалізація ними будівельних проєктів нерідко супроводжується скандалами. Значна частина об’єктів “Stolitsa Group” будувалися та будуються на столичному Виноградарі – на підставі інвестдоговорів, укладених з ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”. Зокрема, таким чином у цій місцевості зводяться житлові комплекси “Варшавський”, “Варшавський-2”, “Варшавський-3” і “Варшавський плюс”.
Правоохоронці, різні державні структури та столична громадськість мають чимало претензій до вказаних проєктів. Наприклад, у Нацполіції повідомляли про можливе незаконне відчуження вказаних ділянок, а також на те, що земля, яку отримали під забудову компанії групи “Stolitsa Group”, коштує значно дорожче, ніж та кількість квартир, які ці суб’єкти господарювання “пообіцяли” агрокомбінату в якості оплати за інвестугодами. У результаті цього держпідприємству могли бути нанесені збитки – попередньо йшлося про спробу його доведення до банкрутства. Наразі тривають численні судові спори щодо оскарження таких договорів, адже вони, серед іншого, ймовірно, були підписані з порушеннями законодавства – наприклад, без погодження з Кабміном.
Банк “Аркада” інвесторам та громадськості відомий в першу чергу через Костянтина Паливоду – екс-голову його правління. У квітні 2021 року Офіс Генпрокурора повідомив про завершення розслідування справи щодо присвоєння коштів фондів фінансування будівництва ЖК “Еврика” і ЖМ “Патріотика”, у якій підозрюваним був Паливода. Тобто, наразі слово залишилося за судом.
Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов’язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
Іван Кулик
В турецькому Ізмірі стався вибух: п’ятеро загиблих, десятки поранених
